jueves, 31 de julio de 2008

¡¡¡CATAPUM!!! (post enviado por INSULAE)

Tirar piedras contra el sector inmobiliario en España es como tirar piedras contra el sector petrolero en Arabia Saudí. Siempre habrá quien pretenda convencerse de que es mejor fomentar la pesca del salmón que la extracción del crudo, aunque sea más fácil y más rentable lo segundo que lo primero por esas tierras (o mejor, arenas) que salen tan bonitas en Lawrence de Arabia.

Nosotros no hacemos macro producciones que luego se llevan un porrón de oscars, ¿para qué?; nuestro cine, como otras muchas cosas, es independiente y con mensaje: “visite nuestro bar”. No necesitamos hacer seguidísimo de los americanos que son tan malos que su presidente huele a azufre. Nosotros tenemos cultura propia (local por supuesto, querido Watson) y manifestaciones tan dignas de consideración como los “flins” ¿o se vuelve a decir “pinículas”?
Tal es el caso de programas como “Había una vez un circo”.
- ¿Cómo están ustedeeeees?
-Maaaal, responderíamos ahora.
- ¿Qué como están ustedeeees?
-Fatal, gritaríamos con fuerza.
-Que no se oye nada... ¿Qué como están utedeeeeees?¡¡¡Jodidamente maaaaal!!!

Porque resulta que tiramos las piedras que rodaron por el tejado para acabar rompiéndonos la crisma. Mientras cerrábamos los ojos con la boca bien abierta para no derramar ni una gota del vino que con tan poco trabajo nos estábamos bebiendo, como si de Tormes fuésemos naturales, no podíamos ver acercarse el barro cocido inducido por el ciego . . . y catapún.
No es el catapún de don erre que erre, no. Es el catapún de que todo se hizo añicos: la jarra en el rostro del lazarillo, la burbuja de manueconomic, el tejado que no resistió el peso de las piedras y nuestro solvente sistema financiero, garante de la seguridad jurídica de la que goza nuestro envidiado régimen hipotecario (garante para los bancos, los notarios y los registradores. Y también para las administraciones beneficiarias de los impuestos).

Manuel, coñas aparte, si te dije eso (¿crees que si el mercado fuera a derrumbarse como dices, Fernando Martín iba a pagar 4.000 millones por FADESA? ¿Crees de verdad que los bancos se iban a prestar a financiar esa operación? ¿Crees que Martín y sus asesores son tontos . . .) y no dudo de tu excepcional memoria . . . pues ¡ole tus huevos! . . . tú estabas acertado y yo estaba equivocado. Pero permíteme hacer las siguientes consideraciones sobre la responsabilidad de la crisis del sector inmobiliario, aunque sea porque, muy a mi pesar, me toca de lleno.

Te cuento un caso real que nos sucedió en el 2006.

Por aquel entonces la mayor parte de mi trabajo consistía en buscar algún suelo que llevarnos a la boca y el procedimiento siempre es el mismo. Primero detectar la posibilidad de negocio, la mayor parte de las veces mediante la intermediación de un tercero y en pocas ocasiones mediante el ofrecimiento directo de un propietario vendedor. Segundo, yo lo llamo “real como la vida misma” y consiste en comprobar:

  1. que realmente existe el suelo que se ofrece,
  2. que tiene un propietario que realmente quiere vender,
  3. que realmente el suelo está donde dicen que está,
  4. que realmente se puede hacer en ese suelo lo que dice el vendedor
  5. y que realmente el precio es el que te han dicho al inicio del proceso.

Conocida la realidad te pones a estudiar la viabilidad económica y a ofertar un precio, si es menester.
El caso es que una entidad financiera nos llega con un “suelo interesantísimo” en un lugar costero de primer orden, propiedad de un cliente suyo y con las financiación concedida para la promoción de una urbanización de viviendas adosadas. La operación ascendía a doce millones de €, pero la tasación era más elevada.
¡Ojo! con lo de la tasación que como se verá es la madre de todos los males.

No compramos porque no nos salían los números, en un mercado más o menos estable como el del 2006. Imagínate ahora, que sería cuando se estaría terminando la promoción. La presión de la entidad financiera fue de órdago. Un servidor parecía tonto por no meterse en un negocio tan seguro y tan rentable . . . ya que se trataba de vender el m2 a 2000€ mientras la competencia lo hacía a 3000€. Al menos eso decía la tasación y era verdad se vendían algunas viviendas a 3000€ pero las de 40 m2 que estaban situadas en otra zona. Y nosotros teníamos que vender viviendas unifamiliares de 250 m2. No es lo mismo un desembolso, para segunda vivienda, de 120.000€ por un apartamento, que de 500.000€ para una casa con cinco dormitorios.
Si hubiese hecho caso de la tasación y me hubiese dejado presionar por la entidad financiera, hoy, me estaría ahogando al denegarme refinanciar la deuda que tanto quería que contrajese; o peor aún, pretendería que cancelase el préstamo hipotecario, sin vender una vivienda y metiéndome la promoción por donde amargan los pepinos.



¿Qué le pasó a Martinsa? . . . más o menos lo siguiente:
Fernando, eres un monstruo y te vas a quedar con la primera promotora española –susurraba algún alto directivo de Banco o Caja de Ahorros.-
Y como es eso, si no conozco . . . –sin dejarle terminar le pintan el panorama: que si Manolo no quiere seguir, que si le ha afectado lo de su hija, que si se encuentra cansado . . . que si es una oportunidad única . . . –
Pero será mucho dinero ¿de cuanto estamos hablando? –pregunta el Sr. Martín, sabiendo de la inviabilidad de la empresa.-
Por eso, ni te preocupes. Lo del dinero déjanoslo a nosotros. Te financiamos la operación al completo y te pones el primero del sector. Con tu capacidad y tu empuje, que es lo que necesita Fadesa, el negocio es redondo. Contarías con la mayor bolsa de suelo que existe. –Le contestaron los visitadores financieros. –Además las tasaciones dicen . . . –

Salió la maldita tasación, seguro que eran los mismos que habían tasado el suelo que me querían colocar. Pero Martinsa se dejó querer, ¿que problema había en disparar con pólvora del Rey? Lo sucedido ya lo conoces. Crisis de confianza por motivo de las “hipotecas basura”. 600.000 millones de dólares que aparecen entre los activos de algunas empresas y que nadie sabe de cuales. Desconfianza generalizada en el sector financiero. No se prestan pasta los grandes bancos internacionales, entre ellos, y menos a los nuestros. Que a su vez no tienen con qué acudir a las demandas de refinanciación de nuestras promotoras, que no venden porque no se deja un duro a los particulares para comprar viviendas . . . la pescadilla que se muerde la cola.

¿Ha hecho mal negocio Martinsa? Ya lo veremos porque “en esto llegó . . . ZP”. Y con tal de que no le estropeasen la campaña electoral prometió 150 milloncitos de nada. Y como casi siempre prometió pero no cumplió. Y Martinsa Fadesa se cansó. Y hay concurso voluntario de acreedores. Y ha sido aceptada la suspensión de pagos. Y los listos han tenido que provisionar 1.300 millones de € . . . Y hay tres administradores judiciales. Y no se vende nada de Martisna Fadesa aunque algunos estemos interesados. Y me temo que es otra pescadilla que se muerde la cola: sin financiación no se terminan las viviendas, no se paga a los proveedores, no se entregan a sus propietarios, no se cobra, no se pagan los préstamos . . . Y todo por un préstamo de 150 millones de € que el gobierno acabará gastándose en alguna de su mamarrachadas.

Te dejo, mis obligaciones me reclaman, si te parece y te resulta útil para tu genial blog abrimos un debate.
Enhorabuena Manuel ¡aúpa manueconomic!

Fdo.: insulae

7 comentarios:

Requeno dijo...

Hay que reconocer que tienes un pico de oro para anunciar lo que ha pasado.

De todas formas el problema lo tienen las personas que trabajan en Fadesa, no los que articularon el negocio del siglo.

A mi ya me parecía que el Sr. Jove era muy generoso cuando entregó lo que entregó a sus directivos. Está claro que nadie regala nada y simplemente les pagaba la traición.

Anónimo dijo...

Qué ha pasado con el post último que publicaste? Te has autocensurado? O es éste remodelado?

Faldón a babor dijo...

Pero bueno, Manu, el otro día pones un post con algo parecido a éste y donde tu mismo arremetías contra el pobrecito Fernando Martín y ahora aparece este post de un tal Insulae, que a mi juicio expone de forma bastante estúpida todo lo que cuenta, y tú no dices nada? Qué está pasando en este blog?

Manu dijo...

Vamos a ver si nos entendemos, siempre pretendí que este blog no se convirtiera en un monólogo, y para ello nunca dudé en publicar o invitar a publicar cualquier crítica o comentario a favor o en contra de mis propios postulados, se llama DEBATE.(por cierto, ya acabé la reforma de mi casa y ahora voy a afrontar una reforma total de mi cosmovisión política aprovechando las vacaciones de agosto -sí, sí, ¿qué pasa, que sólo Rajoy puede hacer eso?)
Así que ya avanzo que para septiembre Manueconomic modificará su actual línea ideológica conforme a los postulados que se extraigan del congreso interno a que habrá lugar.

Manu dijo...

Respecto al análisis de Insulae lo que más me ha gustado es la parte didáctica, que siempre es interesante aprender algo, y que efectívamente esto de los pelotazos inmobiliarios no es tan fácil y simple como lo pintan (y como yo creía), que efectívamente hay un trabajo intenso y arriesgado detrás de cada operación. Sin embargo me queda la impresión, después de leerlo, de que Insulae se ha quedado con una visión superficial del verdadero problema. Es como si las ramas financieras no le dejaran ver el bosque y el bosque inmobiliario está en llamas.
Según entiendo culpa a la Banca por dejar en la estacada a los promotores como Martín al no querer renegociar las deudas; Y me parece entender que culpa de ello al circo mediático de agoreros y catastrofistas que no paramos de arremeter contra un secto líder cuyo dinamismo llevaba a nuestra economía por cotas desconocidas de empleo y PIB.
Si es así como entiendo entonces Insulae tienes un buen problema, un problema muy parecido al que tiene ZP quien sigue empeñado en que todo es cuestión de confianza y que en cuanto esta se recupere saldremos de esta crisis pasajera.
Desgraciadamente esto no es sólo un problema psíquico (que también lo es)es fundamentalmente un problema MATEMATICO. Y es que los españoles -a diferencia del resto del mundo- nos hemos traido TODO el dinero que hemos podido del futuro para gastarlo aquí y ahora en comprar casas. Los vendedores de las casas no lo han gastado en fábricas ni en plantaciones de kiwis, no, lo han gastado en artículos de importación de lujo y lo que sobraba lo han invertido en Rumanía y Marruecos principalmente. Hemos perdido muchas reservas de capital y ahora padecemos la sequía financiera, y menos mal que todavía nos queda la Banca europea para sacarnos del apurillo sino...
La Banca no entiende de pedradas, opinión pública, ni confianzas, entiende de dinero si lo hay o no lo hay, y entienden de activos y saben ahora que sus activos se están depreciando progresivamente.
Estamos en una fase inicial de la crisis muy interesante y creo que merece la pena pararse a estudiarla con más detenimiento ¡Help!, se admiten análisis!

AC dijo...

Un punto de vista completito e interesante sobre qué es y quién es quién en la crisis aparece en el blog de Leopoldo Abadía y el artículo en cuestión archiconocido por muchos ya "La crisis Ninja" (http://leopoldoabadia.blogspot.com/search/label/%2B%20ANEXO%201%20Crisis%20NINJA)

Anónimo dijo...

un fenómeno este Leopoldo Abadía, ya conocía este post de verlo circular por Invertia. El hombre aclara muy bien en un lenguaje muy asequible al profano el origen de la crisis subprime y sus implicaciones sobre nuestra economía.

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